Сопровождение оценочных услуг в Республике Беларусь при реализации имущества на аукционе
Реализация имущества через электронные торги стала в Республике Беларусь стандартным и прозрачным механизмом продажи активов как для государственных органов, так и для частных владельцев.
Предметом электронных торгов являются:
— капитальные строения (здания и сооружения), изолированные помещения, машино-места, незавершенные законсервированные капитальные строения, иное недвижимое имущество, в том числе садовые домики, признанные судом бесхозными либо входящими в состав наследственного имущества, признанного выморочным наследством и переданным в собственность административно-территориальной единицы, а также пустующие жилые дома (далее – недвижимое имущество);
— незавершенные незаконсервированные капитальные строения;
— доли в праве собственности на недвижимое имущество и незавершенные незаконсервированные капитальные строения;
— машины, оборудование, транспортные средства, иное движимое имущество (далее – движимое имущество);
— земельные участки, продаваемые в частную собственность граждан Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводства, дачного строительства, а также негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;
— право аренды земельных участков.
Ключевым элементом, обеспечивающим легитимность, конкурентность и экономическую эффективность таких торгов, является профессиональная оценка данного имущества. Сопровождение оценочных услуг на всем этапе этого процесса – от определения начальной цены лота до завершения сделки – играет важное значение для всех участников электронных торгов: продавца, покупателя и организатора торгов.
Деятельность оценщиков в Республике Беларусь регулируется следующими основными документами:
— Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 №615 «Об оценочной деятельности в Республики Беларусь» вместе с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь – основные документы, устанавливающие основы оценочной деятельности, требования к оценщикам, их права и обязанности;
— технические кодексы установившейся практики по оценке стоимости объектов гражданских прав – детализируют процедуру оценки различного имущества, устанавливают требования к составлению и оформлению заключений и отчетов независимой оценке (далее – документы оценки).
Правила организации и проведения электронных торгов (аукционов) регулируются различными нормативными актами в зависимости от типа продавца; например, для продажи государственного имущества – Постановление Совета министров Республики Беларусь от 12.07.2013 №608 «О проведении электронных торгов» вместе с Положением о порядке проведения электронных торгов. Данные документы устанавливают порядок подготовки и проведения электронных торгов, оформления результата, расчеты с участниками торгов, а также установления начальной цены лота на основании заключений и отчетово независимой оценке.
Существует определенная роль и задача независимой оценки на разных этапах аукциона.
- Этап инициирования продажи и подготовки аукциона.
Определение объективной начальной (стартовой) цены. Это главная задача независимой оценки. Заниженная цена может привести к потере денег продавцом, а завышенная – отпугнет потенциальных покупателей и приведет к признанию аукциона несостоявшимся. Оценщик, руководствуясь законодательством Республики Беларусь, определяет рыночную стоимость или иной вид стоимости (ликвидационную, утилизационную и др.), что служит основой для стартовой цены.
Формирование точного лота. Оценщик в документах оценки помогает точно и корректно описать объект оценки (например, определить состав имущества, комплектацию оборудования, наличие обременений и пр.).
Легитимация процедуры. Наличие документов оценки, составленных оценщиком, является обязательным требованием для доступа лота к аукциону. Это защищает продавца от претензий контролирующих органов и потенциальных судебных разбирательств.
- Этап проведения аукциона.
Обоснование для участников. Потенциальные покупатели, видя в документах лота документы оценки, получают профессионально обоснованный ориентир для формирования своей ценовой стратегии и подачи заявки.
Работа с возражениями. В случае, если участник торгов оспаривает стартовую цену, документы оценки являются основным документом, подтверждающим ее обоснованность.
- Постаукционный этап.
Сравнение результатов. Цена, достигнутая по итогам торгов, сравнивается со стоимостью, определенной оценщиком. Это важный аналитический показатель как для продавца (оценка эффективности продажи), так и для оценщика (анализ точности проведенной работы).
Подтверждение рыночного уровня цен. В случае успешного аукциона итоговая цена продажи является лучшим подтверждением рыночного характера сделки. Если аукцион не состоялся, документы оценки служит базой для принятия решения о снижении цены при повторных торгах (в пределах, установленных законодательством, например, не более чем на 20% от предельной цены).
Сопровождение оценочных услуг при реализации имущества на аукционе в Республике Беларусь – это не просто формальное соблюдение требований законодательства, а комплексный подход, формирующий экономическую и правовую основу сделки.
Качественно проведенная оценка:
— для продавца – это минимизация финансовых потерь и юридических рисков;
— для покупателя – это гарантия обоснованности цены и прозрачности процедуры;
— для организатора торгов – это основа для легитимного и эффективного проведения аукциона.
- Минское отделение БелТПП предлагает конструктивное решение – независимая оценка недвижимого и движимого имущества государственных и частных форм собственности и сопровождение оценки для регистрации на сайте электронных торгов www.torgi.gov.by— для частных владельцев; для государственных органов – рекомендации в отношении размещения имущества на стартовой аукционной площадке torgi.gov.by.
- На сайте размещается объект продажи с указанием его идентификационных характеристик, фотографий и рыночной стоимости или иного вида стоимости, определенной на основании заключений и отчетов о независимой оценке, и являющейся начальной ценой лота.
Профессионализм и независимость оценщиков Минского отделения БелТПП являются залогом успешности процессов оценки и реализации активов на торговых электронных площадках Республики Беларусь.